지난주 데이터센터 리츠인 이쿼닉스(EQIX)에 이어 프로로지스를 필두로 하는 물류센터 섹터에 대한 포스팅을 이어갑니다. 데이터센터 리츠 관련 포스팅을 아래를 참조하십시오.(에쿼닉스 관련 포스팅은 자문고객님만 읽을 수 있습니다.) https://blog.naver.com/plainvanilla_invest/223025393096
이쿼닉스(EQIXUS), 미국 데이터센터 섹터 리츠 대장주 탐구 플레인 바닐라에서 자문하고 있는 상품으로 한국과 미국 상장 리츠 자산은 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이제부터… blog.naver.com
압도적인 시장 지배자 데이터 센터에서의 엑이닉스과 마찬가지로, 프로 로지스도 섹터 내에서 독보적 위치를 차지하고 있습니다. 물류 센터 섹터는 데이터 센터보다 먼저 M&A와 활발한 신규 투자가 이루어지고 프로 로지스가 승자 독식한 안정적인 성장 섹터입니다.프로 로지스는 총 자산 약$1960억(약 258조원)을 보유, 2023년 매출$63억(약 8.3조원), 전 세계 약 5,400여개의 빌딩을 보유/운용하고 있습니다. 자산의 면적만 약 12.1평방 피트의 면적에서 축구장 1만 5783개에 해당합니다.시가 총액은 약 1,162억원(약 153조원)에 이르는 업종 내 시가 총액 2위의 렉스턴·산업· 실티(REXR)의 시가 총액이 약 119억달러임을 감안하면 압도적인 규모입니다. 세부 업종에서 차이는 있지만 셀프 스토리지 물류의 퍼블릭 스토리지(PSA)이 시가 총액$529억임을 감안하더라도 이미 승자 독식을 하고 있는 상황입니다.플로로지스 비즈니스 하이라이트(출처: 회사 IR 자료)그렇기 때문에 물류업계의 신규 개발과 인수/매각 시장에서도 막대한 영향력을 미치는 것은 물론 자체 시장조사와 리차드 등의 역량도 뛰어납니다. 주요 임차인 UPS, DHL, 아마존, 월마트 등에서 3자 물류와 리테일 셀러, 홀세일 셀러의 재고와 물동량을 담당합니다.플로로지스 임차인 매출 비중 현황(출처: 회사 IR자료)물류센터의 공급과 운용에 있어서 압도적 지위는 신규 자산을 편입할 때는 물론 임차인과의 임차료 협의를 할 때나 임차인에게 효율적인 물류센터 운용에 대한 컨설팅을 하게 되어 수익성 향상에 도움이 됩니다. 또한 자산 매각과 자본 조달에 있어서도 더 많은 정보로 더 나은 가격에 협상할 수 있도록 해줍니다.이하는, 이러한 효율성과 시장 지위에 의해, 다른 성장성 물류 센터나 주식에 비해 높은 성장성에 대한 숫자입니다. FFO와 배당성장성의 3/년 5년 연평균을 나타내고 있습니다. 다른 리츠/블루칩/S&P500 평균 비교하여 성장성에서 높은 숫자를 기록하고 있음을 확인할 수 있습니다.프로로지스 vs 시장의 FFO/배당성장률 비교(출처:회사IR)또 하나의 숫자는 프로로지스의 총자산(Book Value 기준 AUM) 연도별 추이에 따른 규모의 성장입니다. 일반 관리 비용(G&A, General and Administrative Expenses)을 다른 리츠와 비교하여 보여줌으로써 효율성을 동시에 알 수 있습니다. 일반 주식은 물론 다른 리츠와 비교했을 때 일반 관리 비용 비율이 현저히 낮아 자산이 꾸준히 성장하는 것을 확인할 수 있습니다.(왼쪽) 플로로지스의 북밸류 성장과 일반 관리 비용의 비율 감소 / (오른쪽) 업종 내 규모의 효율화를 나타내는 일반 관리 비용의 비율 (출처 : 회사 IR온·오프라인 물류 증가의 가장 큰 수혜주 프로 로지스의 성장은 각 기업의 지위와 함께 섹터의 성장성에 기인합니다. 물류 센터 섹터의 성장성은 데이터 센터와 마찬가지로 매우 높습니다. 신종 코로나 바이러스 감염증의 발생 전에도 꾸준히 증가한 3자 물류와 훌피루멩토 물류 센터의 확산, E코머스와 도심/신선 물류에 대한 요구의 증가는 유행과 함께 더 높은 성장세를 보이고 있습니다. 여기에 물가 상승과 저금리가 임대료 상승을 부추기면서 물류 센터의 높은 성장을 가져올 수 있었습니다.세부 업무에서 봤을 때는 특히 세자 물류를 통한 매출 증대가 돋보입니다. 이하는 세자 물류를 통해서 프로 로지스가 얻은 AUM과 매출 성장률입니다. 자산 편입은 과거 5년간 나이 17%의 성장을 매출은 21%상승한 것으로 나타납니다.(왼쪽)삼자물류용자산증가율 / (오른쪽)삼자물류관련수수료수익또 다른 축은 e커머스의 성장성입니다. 이커머스의 성장은 리테일과 홀세일즈 영역에서의 온라인 직접주문이 늘어나면서 나오는 숫자입니다. 아래는 팬데믹으로 인한 미국 e커머스 물류의 성장 속도가 기존 성장 경로를 넘어서는 속도를 보인다는 현황과 예측도입니다.(왼쪽) 미국 e-커머스 침투율 추이 및 전망 / (오른쪽) 미국 물류센터 신규 면적 공급 & 흡수 면적 (출처 : 프로로지스 리서치)이러한 시장 성장으로 프로로지스는 꾸준한 성장을 이어가고 있으며 2022년 성과는 상장 이래 최고의 숫자를 나타내고 있습니다. 다음은 프로로지스의 지난 10년간의 매출액과 올해의 컨센서스, 그리고 배당금 컨센서스 그림입니다. 2022년 최고 매출과 주당 FFO를 기록한 프로로지스는 올해도 안정적인 성장이 예상됩니다.플로로지스 매출 추이 및 연간 성장률 & 2023년 컨센서스 (출처: 플레인바니랄라, Bloomberg)플로로지스 주당 FFO/배당 및 시가배당률 추이 & 2023년 컨센서스(출처: 플레인바니랄라, Bloomberg정점을 지난 임대율과 임대료 상승 문제는 이러한 성장성이 2023년을 정점으로 낮아질 수 있다는 데 있습니다. 가장 큰 원인은 불확실한 경제와 기업 경기, 여기에 물류센터 공실률과 임대료 상승은 2022년 정점을 찍고 내려가는 중입니다.다음은 미국 시장 물류 센터의 공실률과 미국 임대료 상실률 그래프입니다. 자연 공실률로 꼽히는 5%대 이하에서 이어지던 공실률은 지난해 약 3%를 정점으로 2023년에는 높아지고, 임 대표의 상승률 역시 연간 30%를 정점으로 다시 10%대로 낮아질 전망입니다. 물론 그 숫자도 평년 수준에 비해 매우 우수한 숫자이긴 하지만 주가에 반영되었던 기대는 한숨 돌릴 요소가 됩니다.미국 물류센터 공실률(왼쪽)과 임대료 상승률(오른쪽) 그래프, 출처 : Prologis, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield물류센터를 보는 지표에서 다른 리츠와 마찬가지로 공실률과 임대료, 기존 임차인으로부터의 매출과 재계약률(재계약률), 신규 개발과 편입 예정 자산을 찾는 것은 동일합니다. 다만 물류센터이기 때문에 다른 서브섹터에서 보지 않은 것을 보는 숫자가 있습니다. 이것은 화물의 회전율과 공간의 실제 이용률입니다. 즉 화주들이 실제로 창고에 물건을 꽉 채워 놓는지, 해당 화물은 재일 때 들어가는지 함께 보게 됩니다.이하는, 미국 물류 센터의 공간 이용률의 추이입니다. 팬데믹을 기준으로 2020년 평균인 85% 아래로 떨어졌던 이용률은 꾸준히 올라와서 2월 들어 잠시 떨어지는 것으로 관찰됩니다.미국 물류센터 활용률 추이(출처: 프포로지스리서치)아래는 프롤로지스에서 임차인을 대상으로 한 설문조사로 만들어지는 IBI Activity Index입니다. 컨퍼런스 보드의 미국 동행 지수와 마찬가지로 움직여 현재의 경기 지표를(물류에 특화) 나타내는 숫자로서 활용합니다. 이용률이 떨어진 것과 달리 다행히 2월 들어 반등하는 모습입니다.IBI 활동 인덱스(출처: 프로로지스 리서치)결국 경기와 금리가 주가의 열쇠를 쥐고 있어 물류 센터는 데이터 센터 같은 산업재로 분류하고 금리에 대한 영향력이 상대적으로 많습니다. 그러나 높은 성장성과 안정된 현금 흐름이라는 점에서 일치합니다. 서브 섹터별 금리에 대한 민감도를 보면, 시장마다 조금씩 다르지만,[데이터 센터>물류 센터>NN>에퀴티 리츠 평균>사무실>리테일>주거>카지노]순으로 평가합니다.다음은 프로 로지스(적선)과 미국 국채 10년물 금리(청선)미국 리츠 ETF인 VNQ(황선)의 가격 변동을 거듭 그린 그래프입니다. 이하의 녹색의 그래프는 OECD미국 경기 선행 지수(녹색)을 나타내고 있습니다. 프로 로지스의 주가 움직임은 크게 경기에 동행하고 금리와 반대로 움직이는 것을 확인할 수 있습니다.선행 지수의 방향이 아래로 떨어지는 구간(그래프 상의 흰색 음영)로 상승하는 방향(그래프상 오렌지 색 음영)에서 프로 로지스의 주가는 같은 방향으로 움직입니다. 그러나 한편 경기 방향이 분명치 않은 국면에서는 금리가 한번씩 발작(금리 상승&주가 하락) 하거나 반대로 금리가 급락하자 주가는 그 반대로 움직입니다.(그래프상 푸른 점선 마루)한편 위의 그래프에서 노란 색으로 표시된 상장 리트 ETF인 뱅가드 아루 에스테토(티쯔카ー VNQ)와 프로 로지스(적선과 비교하면, 방향은 같지만, 성장성이 프로 로지스가 더 잘 금리에 대한 반응도 상대적으로 강하게 나타날 확인할 수 있습니다.유교은풀바 부동산 월간 성과 포스팅에서 말씀 드렸듯이 올해 상반기 안에 부동산 자산은 전반적으로 어려움에 직면할 가능성이 높습니다. 높아진 금리는 상당 기간 이어질 것이며 물가 상승률과 임대료 상승은 한대 피울 것이기 때문. 팬데믹이 일어나서도 확실히 보이고 있던 사무실 섹터는 가장 도심의 핵심 자산에서 균 혈증이 목격되고 있습니다. 이는 유행에서 호텔, 리테일, 헬스 케어 섹터가 직접적 타격을 입은 후에 회복하는 것과는 달리 생활 패턴과 금리 환경이 바뀐 데 따른 세균 혈증입니다.상장 리츠는 일반적인 주식보다 금리 민감도가 높은 편이다, 높아진 조달 금리로 올해 내내 리트 전 섹터로 조달 비용으로 고통 받는 종목이 많아요. 그래도 경기가 회복하는 높아진 임대료 효과를 누릴 수 있는 조건이 지속되는 한 물류 센터 섹터는 그래도 긍정적인 견해를 유지하고 있는 섹터입니다.해당 리츠에 대한 추가적인 문의, 시장 현황 등에 대한 질문이 있는 자문 고객은 카카오톡으로 문의하시기 바랍니다. 해당 종목은 당사가 자문하는 펀드에서 매매하는 유니버스에 포함된 종목입니다. 관련 펀드의 최근 내용에 대해서는 아래 게시물을 참조하십시오.https://blog.naver.com/plainvanilla_invest/22304311988230개월이 지난 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드(이하 유경풀바부동산)가 출시돼 29번째 포스팅입니다. 유경풀바부동 blog.naver.com30개월이 지난 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드(이하 유경풀바부동산)가 출시돼 29번째 포스팅입니다. 유경풀바부동 blog.naver.com30개월이 지난 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드 유경플레인 바닐라부동산인프라펀드(이하 유경풀바부동산)가 출시돼 29번째 포스팅입니다. 유경풀바부동 blog.naver.com
