전세집 신탁으로 명의변경 신탁전세사기 의심되는 경우

다주택자 임대사업자가 세금 회피 등 또는 대출을 목적으로 신탁으로 명의를 이전하는 경우가 많습니다. 사실 명의만 신탁회사 소유로 되어 있지만 실제 관리는 기존 집주인이 하는 경우입니다. 이런 경우 사기를 당할 가능성이 상당히 높습니다. 일반인의 경우 부동산신탁회사와 집주인의 법적인 관계를 잘 모르기 때문에 기존 집주인이 신탁으로 명의를 이전시킨 뒤 본인이 집주인이라고 행세하면 그대로 믿고 신탁이 아닌 기존 집주인과 전세계약을 하게 되기 때문입니다.얼마 전에 전세사기 김영이라는 사람이 있었어요. 수백 채의 전세주택을 소유하고 있었는데, 그 중 경기도 안성에 소유했던 전세주택 빌라 2동 20가구가 거주하는 집을 신탁회사로 명의를 이전시킨 것입니다. 이 사건의 경우 전세보증금의 경우 8천만원~5천만원 정도로 주변 시세보다 싸게 들어갈 수 있어 임차인들이 관심이 많았습니다.소액임차보증금으로 임차인이 설마 하는 마음에 등기부등본이나 법적인 사항을 잘 모르기 때문에 부동산이나 기존 집주인의 말만 믿고 그냥 신탁회사가 아닌 기존 집주인과 전세계약을 한 것입니다.신탁원부에도 임대차 관련은 기존 집주인 신탁자가 한다.라고 특약이 있고 이걸 보여주니까 그냥 믿은 거죠.부동산이 신탁으로 명의가 이전된 경우에는 그냥 집주인이 신탁으로 바뀌었다고 보면 됩니다. 즉 기존 집주인과는 아무 상관이 없다는 거죠. 물론 서로 신탁사와 기존 집주인 간 임대차 관련 분쟁이나 보증금 지급 등 임차인 관련 사항을 기존 집주인 신탁자가 하기로 한다. 등 특약을 써서 신탁약정을 체결하는데, 우리나라 부동산 명의신탁이 금지된 법률에 따라 엄연히 신탁으로 명의변경된 이상 신탁회사가 집주인이 되는 것입니다. 만약 전세계약을 할 경우 신탁회사의 동의 없이 기존 집주인하고만 전세계약을 한 경우라면 신탁회사를 상대로 소송을 할 수 없을 것입니다. 물론 전세 만기가 돼서 기존 집주인에게 보증금을 달라고 해서 받아가면 좋겠지만 소송으로 이어지게 되면 기존 임대인이 무자력일 경우 달리 보증금을 회수할 방법이 없어집니다.신탁회사와 계약을 했다면 살고 있는 전세주택을 경매에 넣어 보증금 회수가 가능한데 이런 경우는 이마저도 할 수 없게 되는 겁니다. 물론 신탁사 입장에서는 본인들과 계약을 한 것은 아니기 때문에 전세 만기에 나오라고 명도소송을 낼 수 있을 것입니다. 기존 집주인의 경우 사기를 쳤다고 고소할 수 있지만 형사고소의 경우 실제로 제 보증금을 지키는 것과는 다른 것입니다. 여기까지가 신탁의 전세보증금을 잘못 계약했을 때 발생하는 문제점입니다. 하지만 전입신고와 확정일자를 받고 대항력을 갖고 있는데 저도 모르게 전세가 명의가 신탁으로 넘어간 겁니다.이 경우 만기에 전세보증금을 반환하지 않으면 기존 집주인을 상대로 소송을 제기해야 할지, 신탁사를 상대로 소송을 제기해야 할지 고민할 것입니다. 기존 집주인은 신탁으로 명의를 넘긴 뒤에도 관리를 하겠다며 관리비나 실제 전세계약 등 모든 절차를 집주인이 하도록 했기 때문에 전세 만기에 갱신 거절이나 계약 해지도 기존 집주인에게 한 것입니다. 그러나 기존 집주인이 전세주택 관리를 계속한 것은 신탁회사와 기존 임대인 간 신탁계약(신탁원장을 보면 알 수 있다)에 따른 것입니다. 그들 사이에 어떤 계약의 내용이 있다고 해도 임차인에게 대항할 수 없습니다. 설령 관리비나 계약해지 통지 등을 기존 세입자에게 했다고 하더라도 유효합니다. 물론 이것으로 신탁회사를 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 복잡하게 생각할 것 없어요.전세가 명의가 신탁으로 넘어간 경우에는 신탁회사를 상대로 소송을 제기하면 됩니다. 신탁회사가 책임을 져야 합니다. 대부분의 신탁회사는 재산이 있기 때문에 소송 도중 합의를 시도하거나 보증금을 반환하게 됩니다. 소송이 끝난 후에도 보증금을 반환하지 않으면 신탁회사 통장을 압류합니다. 만약 임차인의 전세금 반환 소송으로 인해 신탁사가 책임을 지게 되고 결국 보증금을 반환하게 되면 그때부터는 기존 집주인과 신탁사 간 신탁계약이 해지돼 전세가 명의를 완전히 신탁사가 가져가게 됩니다. 신탁약정에 전세주택 임차인 관리 등 보증금 반환 의무는 기존 집주인이 하기로 했는데, 이게 안 돼 신탁사에 소송이 들어가고 이를 책임진 것으로 신탁계약을 해지할 수도 있는 겁니다.신탁계약이 해지되면 전세주택 명의를 기존 집주인으로 변경해야 합니다. 그러나 집 명의변경 시 취득등록세 등이 과도하게 발생합니다. 이걸 부담할 사람이 없어요. 결국 신탁회사는 임차인의 보증금을 내게 되고 전세가 명의를 사실상 취득하게 되며 기존 집주인은 계약 위반으로 전세가 임차인에 대한 관리 권한을 잃게 될 것입니다. 어떻게 보면 전세가 명의가 돈 없는 바지의 명의자나 신뢰감 없는 집주인에게 있는 것보다 신탁으로 옮기는 것이 좋습니다.신탁의 경우 돈이 있기 때문에 소송만 진행하면 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다. 물론 만기가 지난 경우 지연손해금 12%와 변호사 비용까지 모두 청구할 수 있을 것입니다.신탁의 경우 돈이 있기 때문에 소송만 진행하면 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다. 물론 만기가 지난 경우 지연손해금 12%와 변호사 비용까지 모두 청구할 수 있을 것입니다.신탁의 경우 돈이 있기 때문에 소송만 진행하면 보증금을 회수할 수 있기 때문입니다. 물론 만기가 지난 경우 지연손해금 12%와 변호사 비용까지 모두 청구할 수 있을 것입니다.